A significant development has taken place in the Cypriot real estate market, as the Plenary of the House of Representatives approved amendments to the Immovable Property (Transfer and Mortgage) Laws. These amendments aim to provide a legal resolution for thousands of cases involving trapped property buyers, which had remained unresolved due to previous court decisions.
The new legislative framework seeks to address the consequences of the June 2024 ruling, which declared specific provisions of the 2015 Law unconstitutional. The current amendment is designed to restore legal certainty and public confidence in the property market by introducing a clear mechanism for the transfer of title deeds to purchasers who have fully paid the purchase price but have yet to secure their legal property rights.
A crucial aspect of the amendment concerns cases in which pre-existing encumbrances or restrictions burden the property. In such cases, written consent from the person or entity holding the encumbrance is required in order to proceed with its cancellation and allow for the transfer of the property to the purchaser, regardless of any subsequent encumbrances.
Additionally, the amendment provides that if the beneficiaries of such encumbrances unjustifiably and abusively refuse to provide the required consent, the purchaser has the right to apply to the Court for an order confirming such refusal as unreasonable. This process safeguards the purchaser’s right to protect their interests and pursue the issuance of a title deed, even in the face of obstructive actions by third parties.
Special provisions are also made for cases where a separate title deed has not yet been issued. The law stipulates that within eight months from its enactment, the necessary certificates must be submitted by the relevant stakeholders to initiate the title issuance process. From the date of submission of the required documents, the competent authority is granted a two-year period to issue the title deed, which is a prerequisite for completing the transfer of ownership to the purchaser.
This development represents significant progress on one of the most complex and long-standing issues facing the Cypriot economy and real estate sector.
How We Can Help You
At I. FRANGOS & ASSOCIATES LLC, we provide specialised legal services in the area of property law, offering assistance to buyers facing legal issues such as unissued title deeds, pre-existing encumbrances, and refusal by third parties to consent to the transfer of property. Our team possesses in-depth knowledge of the relevant legislation and extensive experience in resolving complex cases through negotiation, administrative procedures, and, where necessary, litigation. Whether you require guidance in filing an application or legal representation to secure your rights, we are here to support you with dedication and effectiveness. Contact us at info@frangoslaw.com to discuss how we can assist you.
Νομοθετική Λύση για τους Εγκλωβισμένους Αγοραστές Ακινήτων: Τι αλλάζει και τι πρέπει να γνωρίζετε.
Σημαντική εξέλιξη για την κυπριακή αγορά ακινήτων, αφού η Ολομέλεια της Βουλής των Αντιπροσώπων ενέκρινε την τροποποίηση των περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμων, με στόχο τη νομική απεμπλοκή χιλιάδων περιπτώσεων εγκλωβισμένων αγοραστών ακινήτων, οι οποίες παρέμεναν σε αδιέξοδο λόγω προηγούμενων δικαστικών αποφάσεων.
Η νέα ρύθμιση επιχειρεί να θεραπεύσει τις συνέπειες της απόφασης του Ιουνίου 2024, η οποία έκρινε αντισυνταγματικές συγκεκριμένες διατάξεις του Νόμου του 2015.
Η νέα ρύθμιση στοχεύει στην αποκατάσταση της νομικής ασφάλειας και της εμπιστοσύνης στην αγορά ακινήτων, προσφέροντας συγκεκριμένο μηχανισμό για τη μεταβίβαση τίτλων ιδιοκτησίας σε αγοραστές που έχουν καταβάλει πλήρως το τίμημα αγοράς αλλά δεν έχουν κατοχυρώσει το εμπράγματο δικαίωμα. Σημαντική πρόβλεψη της τροποποίησης αφορά στις περιπτώσεις όπου επί του ακινήτου υφίστανται προγενέστερα εμπράγματα βάρη ή περιορισμοί. Σε αυτές τις περιπτώσεις, απαιτείται η έγγραφη συγκατάθεση του προσώπου ή του οργανισμού που φέρει το εμπράγματο βάρος, ώστε να προχωρήσει η ακύρωση του και να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή, ανεξαρτήτως μεταγενέστερων βαρών.
Η ρύθμιση προβλέπει επίσης ότι σε περιπτώσεις όπου οι δικαιούχοι των εμπραγμάτων βαρών αρνούνται να παράσχουν τη σχετική συγκατάθεση καταχρηστικά και χωρίς εύλογη αιτία, ο αγοραστής δύναται να προσφύγει στο Δικαστήριο αιτούμενος την έκδοση διατάγματος που θα διαπιστώνει την αδικαιολόγητη άρνηση. Με τον τρόπο αυτό, διασφαλίζεται το δικαίωμα του αγοραστή να προστατεύσει τα συμφέροντά του και να διεκδικήσει τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας, ακόμη και έναντι τρίτων που επιδιώκουν παρακώλυση της διαδικασίας.
Ιδιαίτερη μέριμνα λαμβάνεται για τις περιπτώσεις όπου δεν έχει ακόμη εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας. Ο νόμος προβλέπει ότι εντός οκτώ μηνών από την ψήφιση, θα πρέπει να υποβληθούν τα απαραίτητα πιστοποιητικά από τους εμπλεκόμενους φορείς ή ιδιώτες, ώστε να κινηθεί η διαδικασία έκδοσης τίτλου. Από την ημερομηνία υποβολής των απαραίτητων στοιχείων, η αρμόδια αρχή διαθέτει περιθώριο δύο ετών για την έκδοση του τίτλου ιδιοκτησίας, ο οποίος αποτελεί προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης προς τον αγοραστή.
Η εν λόγω εξέλιξη αποτελεί σημαντική πρόοδο σε ένα από τα πιο σύνθετα και χρονίζοντα ζητήματα της κυπριακής οικονομίας και αγοράς ακινήτων.
Πώς μπορούμε να σας βοηθήσουμε
Στην Ι. ΦΡΑΓΚΟΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ ΔΕΠΕ, παρέχουμε εξειδικευμένες νομικές υπηρεσίες στον τομέα του δικαίου ακινήτων, προσφέροντας υποστήριξη σε αγοραστές που αντιμετωπίζουν νομικά ζητήματα όπως μη εκδοθέντες τίτλοι ιδιοκτησίας, προγενέστερα εμπράγματα βάρη, καθώς και άρνηση τρίτων να συναινέσουν στη μεταβίβαση ακινήτου. Η ομάδα μας διαθέτει βαθιά γνώση της σχετικής νομοθεσίας και σημαντική εμπειρία στην επίλυση σύνθετων υποθέσεων μέσω διαπραγμάτευσης, διοικητικών διαδικασιών και, όπου απαιτείται, προσφυγής στα Δικαστήρια. Είτε χρειάζεστε καθοδήγηση για την καταχώριση αίτησης είτε νομική εκπροσώπηση για την κατοχύρωση των δικαιωμάτων σας, είμαστε εδώ για να σας υποστηρίξουμε με συνέπεια και αποτελεσματικότητα. Επικοινωνήστε μαζί μας στο info@frangoslaw.com για να συζητήσουμε πώς μπορούμε να σας βοηθήσουμε.