A significant decision has been issued by the Cyprus Court of Appeal (Criminal Jurisdiction) in a case involving a tenant who remained in a property after the termination of the lease agreement by the landlord.
The Court ruled that a tenant’s continued occupation of a property after the termination of the lease without the consent of the registered owner, constitutes unlawful possession and may fall under Article 281(1)(a) of the Criminal Code.
Legal Framework
Article 281 establishes the offence of unlawful possession, use, or exploitation of land that is registered in the name of another person, without the consent of the registered owner or other lawfully authorized person.
The offence is punishable by “imprisonment of up to six months or a fine not exceeding four hundred and fifty pounds, or both.”
Cypriot case law has emphasized that all the essential elements of the offence must be met: (a) cultivation, possession, holding, or use of land, (b) which is registered in the name of another person, (c) without the consent of the registered owner.
Court of Appeal Decision
The Court of Appeal held that a tenant who lawfully obtained possession through a tenancy agreement may become an unlawful occupier once the landlord has terminated the lease and requested the return of the property.
Whether the termination of the lease by the landlord was carried out lawfully or is being challenged in civil proceedings does not affect the possibility of criminal prosecution for remaining in the property, nor does it negate the elements of the criminal offence. According to the Court, any challenge to the legality of the termination may be relevant only within the context of a civil claim for damages.
This means that, in addition to civil eviction proceedings, criminal proceedings against the tenant are also an option, offering more immediate and effective protection of the landlord’s property.
The decision substantially strengthens the position of landlords, providing them with an additional legal tool beyond civil remedies to address cases where tenants remain in a property for extended periods often without paying rent taking advantage of delays in obtaining an eviction order.
How Can Ι. Frangos & Associates Assist You?
At I. FRANGOS & ASSOCIATES LLC, we have extensive experience in handling property-related cases, including tenancies and evictions, and we are ready to advise and represent our clients in both civil and criminal proceedings.
Ποινικό αδίκημα η παραμονή ενοικιαστή μετά τον τερματισμό της μίσθωσης – Νέο μέτρο προστασίας του ιδιοκτήτη
Σημαντική απόφαση εξέδωσε το Εφετείο της Κύπρου (Ποινική Δικαιοδοσία) σε υπόθεση που αφορούσε ενοικιαστή ο οποίος παρέμεινε σε ακίνητο μετά τον τερματισμό της συμφωνίας μίσθωσης από τον ιδιοκτήτη.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι η παραμονή ενοικιαστή στο ακίνητο μετά τον τερματισμό της μίσθωσης συνιστά παράνομη κατοχή χωρίς συναίνεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη και δύναται να υπαχθεί στο άρθρο 281(1)(α) του Ποινικού Κώδικα.
Κανονιστικό πλαίσιο:
Το άρθρο 281 καθιερώνει το αδίκημα της παράνομης κατοχής, χρήσης ή εκμετάλλευσης γης που είναι καταχωρισμένη στο όνομα άλλου χωρίς τη συγκατάθεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη ή άλλου νομίμως εξουσιοδοτημένου προσώπου.
Το αδίκημα τιμωρείται με «φυλάκιση έξι μηνών ή σε χρηματική ποινή που δεν υπερβαίνει τις τετρακόσιες πενήντα λίρες ή και στις δύο αυτές ποινές».
Η νομολογία των Κυπριακών Δικαστηρίων έχει υπογραμμίσει ότι πρέπει να πληρούνται όλα τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος: (α) Η καλλιέργεια ή κατοχή ή νομή ή χρήση γης, (β) Η οποία είναι εγγεγραμμένη στο όνομα άλλου, (γ) Χωρίς τη συναίνεση του εγγεγραμμένου κυρίου.
Τι αποφάσισε το Εφετείο:
Το Εφετείο έκρινε ότι ένας ενοικιαστής που απέκτησε νόμιμα την κατοχή βάσει μισθωτηρίου μπορεί να θεωρηθεί παράνομος κάτοχος όταν ο ιδιοκτήτης έχει καταγγείλει τη μίσθωση και ζητήσει την παράδοση της κατοχής του ακινήτου.
Το κατά πόσον ο τερματισμός της μίσθωσης από τον ιδιοκτήτη έγινε ορθά ή εάν αμφισβητείται αστικά δεν επηρεάζει τη δυνατότητα ποινικής δίωξης για παραμονή στο ακίνητο και δεν αναιρεί τη στοιχειοθέτηση του ποινικού αδικήματος. Σύμφωνα με το Εφετείο, τυχόν αμφισβήτηση της νομιμότητας του τερματισμού από τον ιδιοκτήτη ενδεχομένως να έχει σημασία στο πλαίσιο αστικής διαδικασίας για αποζημιώσεις.
Αυτό σημαίνει πως, πέραν της αστικής διαδικασίας για έξωση, ανοίγει πλέον ο δρόμος για ποινική δίωξη, προσφέροντας πιο άμεση και αποτελεσματική προστασία της περιουσίας του ιδιοκτήτη.
Η απόφαση ενισχύει ουσιαστικά τη θέση του ιδιοκτήτη, καθώς του παρέχει ένα επιπλέον νομικό εργαλείο, πέρα από την αστική διαδικασία, για να αντιμετωπίσει περιπτώσεις όπου ο ενοικιαστής παραμένει στο ακίνητο για μεγάλο χρονικό διάστημα, πολλές φορές χωρίς να καταβάλλει ενοίκιο, εκμεταλλευόμενος την καθυστέρηση μέχρι την έκδοση απόφασης εξώσεως.
Στην Ι. ΦΡΑΓΚΟΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ Δ.Ε.Π.Ε. διαθέτουμε πολυετή εμπειρία στο χειρισμό υποθέσεων που αφορούν ακίνητα, συμπεριλαμβανομένου μισθώσεων και
εξώσεων και είμαστε έτοιμοι να συμβουλεύσουμε και να εκπροσωπήσουμε τους πελάτες μας τόσο σε αστικές όσο και σε ποινικές διαδικασίες.